Les garanties et assurances

Garantie de remboursement d’acompte

Réf – CCH : Article R231-8

La garantie de remboursement est délivrée par un établissement de crédit ou d’assurances, agréé à cet effet, sous forme d’une caution solidaire.
Lorsqu’un constructeur est titulaire d’une garantie de remboursement, il peut percevoir des fonds avant la date d’ouverture du chantier :

• acompte de 5% maximum du prix convenu à la signature du contrat.
• appel de fonds de 5% maximum du prix convenu, à la délivrance du permis de construire.

Si le constructeur, vous réclame un acompte à la signature du contrat, il doit vous procurer une garantie nominative de remboursement d’acompte.

Le remboursement a lieu lorsque :

• le maître de l’ouvrage exerce sa faculté de rétractation dans le délai de 7 jours suivant la réception du contrat.
• une condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au contrat,
• lorsque le chantier n’est pas ouvert à la date convenue.

A défaut de garantie de remboursement le constructeur, peut demander qu’un dépôt de garantie (d’un montant maximum de 3%), soit effectué sur un compte séquestre à la signature du contrat Réf – CCH : L231-4-III

	Constructeur : un métier ou les risques de prison et de forte amende sont multiples
Attention : des constructeurs non titulaires de la garantie de remboursement (et donc ne pouvant percevoir des fonds avant la date d’ouverture du chantier), vous proposent néanmoins de leur faire un chèque d’acompte, en promettant qu’ils ne l’encaisseront pas ! Ce faisant, ils ne respectent pas l’article L 231-4-II du code de la construction et de l’habitation. Pour ce comportement, la loi prévoit une peine de deux ans de prison et 9 000 euros d’amende !

Garantie de livraison à prix et délais convenus

Réf – CCH : Article L231-6

Obligation
Tout constructeur qui entreprend des travaux de construction d’une maison sans avoir procuré au maître d’ouvrage une garantie nominative de livraison, est passible d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende 37 500 euros.

Définition
La garantie de livraison à prix et délais convenus est une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurance, agréés à cet effet.
Elle est obligatoire et nominative pour tout contrat de construction de maison individuelle auquel elle doit être annexée.
Le garant se porte caution du constructeur auprès du client et garanti à ce dernier que sa maison sera livrée, au prix convenu dans le délai convenu.

Le garant
L’établissement de crédit ou l’entreprise d’assurance qui délivre la garantie de livraison à prix et délais convenus est appelé « Garant ».
Le Garant est caution solidaire du constructeur, garantissant ainsi le maître d’ouvrage contre les risques d’inachèvement ou de mauvaise exécution des travaux.

Durée
La garantie prend effet dès la date d’ouverture du chantier. La déclaration réglementaire d’ouverture de chantier est notifiée au garant par le constructeur.
La garantie cesse :

• à la réception sans réserves lorsque le maître de l’ouvrage est assisté d’un professionnel.
• à l’expiration d’un délai de 7 jours suivant la réception, lorsque celle-ci est faite sans l’assistance d’un professionnel ;
• à la levée des réserves éventuelles.

Domaine d’intervention
La garantie joue lorsque, suite à la défaillance du constructeur :

• les travaux ne sont pas achevés dans le délai contractuel d’exécution
• les travaux nécessaires à la levée des réserves (émises à la réception ou dans le délai de 8 jours qui suit celle-ci), ne sont pas réalisés.

Le garant prend en charge

• le coût des dépassements du prix convenu dû à l’inexécution des travaux ou à un retard de livraison sous réserve d’une éventuelle franchise prévue (maxi 5%) ;
• les travaux non réalisés qui auraient fait l’objet de paiements anticipés demandés par le constructeur;
• les pénalités prévues au contrat en cas de retard de livraison supérieur à 30 jours.
• les dépassements du prix de toutes natures et notamment ceux résultant :
  • du redressement judiciaire du constructeur suivi de la reprise du chantier à un prix supérieur ;
  • de reprise coûteuse de parties non conformes ou affectées de malfaçons ;
  • d’une mauvaise évaluation du prix inscrit dans le contrat.

Une livraison au prix convenu et dans les délais convenus

Application
Si le délai de livraison n’est pas respecté ou si les travaux nécessaires pour lever les réserves ne sont pas effectués, le garant met le constructeur en demeure de livrer l’immeuble ou d’exécuter les travaux.
Si le constructeur n’assume pas ses obligations dans un délai de 15 jours suivant la mise en demeure, le garant désigne, l’entreprise qui terminera les travaux.
Si le constructeur est en redressement judiciaire, le garant met l’administrateur judiciaire en demeure de se prononcer sur l’exécution du contrat dans un délai d’un mois.
Si la mise en demeure est sans effet, ou qu’une réponse est positive mais non suivie d’exécution sous 15 jours, le garant désigne l’entreprise qui terminera les travaux.
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Généralement, le garant exige de percevoir les sommes correspondant aux travaux qu’il fait effectuer dans les conditions des paiements prévues au contrat. Il règle l’entreprise désignée pour terminer les travaux.

Nb : si l’immeuble a atteint le stade du hors d’eau (toiture terminée), le garant peut proposer, au maître d’ouvrage de conclure lui-même les marchés de travaux nécessaires à l’achèvement.
Dans ce cas, avec l’accord du maître de l’ouvrage, le garant paiera directement les entreprises, et assumera les éventuels dépassements du prix convenu.

Garantie de parfait achèvement

Réf – Code civil : Article 1792-6

Elle s’applique aux désordres ayant fait l’objet de réserves dans le procès verbal de réception et aux vices cachés qui se manifestent et qui sont dénoncés dans l’année qui suit la réception.

Le constructeur est tenu pendant un an à compter de la réception, à la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage.
La garantie de parfait achèvement concerne tous les travaux ayant fait l’objet du contrat, quelle que soit leur importance
L’exécution des travaux et les délais sont fixés d’un commun accord par le maître d’ouvrage et le constructeur, ou, à défaut, judiciairement.
En cas de défaillance du constructeur, après les mises en demeure d’usage, les assurances biennales ou l’assurance dommages ouvrage peuvent être appelées.
La garantie ne couvre pas les dommages résultant d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien.

Garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale

Réf – Code civil : Article 1792-3

Elle s’étend à la réparation des éléments d’équipement, dissociables de la construction (c’est-à-dire qui ne font pas corps avec les ouvrages couverts par la décennale par ex, les portes intérieurs, les convecteurs, etc.….).
Sa durée est de 2 ans à compter de la réception. Les désordres doivent être signalés par courrier recommandé avec AR.
La garantie ne couvre pas les dommages résultant d’un usage anormal ou d’un défaut d’entretien.

La garantie décennale

Réf – Code civil : Article 1792 , 1792-1 , 1792-2 , 1792-4-1/2/3

Fissure

défaut d’étanchéité …. humidité permanente …

Infiltrations

Le constructeur et ses sous-traitants concernés, doivent être assurés au titre de la garantie décennale.

Cette garantie assure, pendant 10 ans à compter de la réception, la réparation de tous les dommages:

• même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage (fissures dans les murs ou les planchers, fondations inadaptées, mauvaise tenue de la charpente, etc.….).
• qui rendent l’ouvrage « impropre à destination » (infiltrations, défaut d’étanchéité à l’eau ou à l’air, humidité permanente due à la condensation, etc.…)
• concernant les éléments d’équipement formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de mise hors d’eau ou hors d’air.
• concernant les éléments dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peuvent s’effectuer sans détériorer l’ouvrage auquel ils sont associés.

Eléments concernés par la garantie décennale :

• Les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous les autres éléments qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux.
• Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité à l’exclusion de leurs parties mobiles.
• les revêtements des murs à l’exclusion de la peinture et des papiers peints
• les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur
• les plafonds et les cloisons fixes
• les parties de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines logées à l’intérieur des murs, des plafonds, des planchers, ou prises dans la masse du revêtement ( sont exclues celles qui sont scellées).
• les bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières

L’assurance dommages-ouvrage

Réf – CCH : Article L231-2-j et Code des assurances : Article L242-1 , Articles L243-2/3/4/5/6

La D/O paie les réparations sans rechercher de responsabilité

Définition
C’est une assurance de préfinancement couvrant très précisément les champs d’application des différentes assurances décennales

Utilité
Loin de faire double-emploi, elle garantit, sans rechercher de responsabilité, le paiement des travaux de réparation des dommages concernant les différentes assurances décennales.
Ainsi, l’assurance dommages-ouvrage permet au maître d’ouvrage d’être indemnisé rapidement.
C’est l’organisme d’assurance qui mènera l’action en responsabilité à l’encontre du constructeur et le maître de l’ouvrage n’aura pas à supporter les querelles d’experts et des années de procédures judiciaires.

Le maître de l'ouvrage n'aura pas à supporter les querelles d’experts

Bénéficiaires
La DO couvre les propriétaires successifs en cas de vente de la maison, pendant les dix ans qui suivent la réception.

Obligation légale de souscrire
Toute personne physique ou morale qui fait réaliser des travaux de bâtiment d’habitation : en l’occurrence, vous !
Toute personne physique ou morale, réputée constructeur de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-1 du code civil, soit :

• tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage
• toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire
• toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage

Prise d’effet et mise en œuvre
L’assurance dommages-ouvrage prend effet dès la réception, pour une période de 10 ans.
Le constructeur étant tenu d’intervenir pendant un an dans le cadre de la garantie de parfait achèvement on considère que la DO peut être mise en œuvre, à l’issue de cette première année, soit pendant neuf ans.
Néanmoins, sa prise d’effet dès la réception permet d’exiger sa mise en œuvre dès la levée des réserves, en cas de défaillance du constructeur.

Souscription
Votre constructeur vous proposera de souscrire une assurance dommages-ouvrage avec un assureur auprès de qui il a obtenu des accords préalables.
Son coût peut être ou non compris dans le prix convenu. Vous pouvez refuser cette proposition et faire de la souscription votre affaire personnelle.
La formule retenue doit être précisée au contrat. La souscription doit être faite avant l’ouverture du chantier.

Conséquences du défaut d’assurance dommages-ouvrage
L’assurance dommages-ouvrage est un régime d’assurance obligatoire
Si elle n’est pas souscrite par un professionnel, la sanction encourue est de 2 ans d’emprisonnement et 75 000 Euros d’amende.
Si elle n’est pas souscrite par un particulier faisant construire pour lui même, son conjoint, ses ascendants et descendants ou ceux de son conjoint, l’absence de cette assurance a pour conséquences:

• a) en cas de revente du bien dans les 10 ans, l’obligation faite au notaire de signaler l’absence de DO au nouvel acquéreur.

Le vendeur s’expose alors à sa mise en cause personnelle en cas de dommage, et peut être contraint de s’acquitter des obligations de la DO.

• b) en cas de non revente, si des dommages surviennent, le maître d’ouvrage risque de souffrir des échanges d’experts, puis des lenteurs de la justice et ensuite de l’exécution de ses décisions.

Obtention Hors du contrat de construction de maison individuelles, il est de plus en plus difficile d’obtenir cette assurance pourtant obligatoire. Nombreux sont ceux qui se voient proposer un prix exorbitant ou essuient un refus. Cette raison conduit certains professionnels, par incompétence, négligence, ou malveillance, à affirmer que la DO n’est pas obligatoire si l’on construit pour son propre compte. Ceci est faux ! Demandez que cette affirmation mensongère soit faite par écrit (sur un papier à en tête de la société) et signée du dirigeant. Vous serez vite édifiés !Pour obtenir une D/O adressez un courrier recommandé avec AR à votre assureur pour lui demander la souscription d’une assurance dommages-ouvrage. si sa réponse est un refus ou un silence pendant 45 jours (ce long silence vaut refus), à compter de la réception de votre courrier, saisissez le Bureau Central de Tarification. adressez vos échanges avec votre assureur au BCT. le BCT désignera un assureur et fixera le montant de la prime à laquelle celui-ci sera tenu de garantir le risque proposé. Adresse du Bureau Central de Tarification : 11, rue de la Rochefoucauld – BP904 – Paris Cedex 09

« La D/O n’est pas obligatoire »

Chronologie d’application des garanties

De la signature du contrat à l’ouverture de chantier Garantie de remboursement d’acompte
De l’ouverture de chantier à la réception Garantie de livraison à prix et délais convenus
A compter de la réception pendant 1 an Garantie de parfait achèvement
A compter de la réception pendant 2 ans Garantie biennale
A compter de la réception (couvrant les garanties décennales) pendant 10 ans Assurance dommage ouvrage